房地产行业2022年4月中央政治局会议房地产相关部分点评：新增“优化预售资金监管”表述、政策面继续释放积极信号

　　事件：4 月29 日中央政治局会议召开，地产部分表述为“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”。

　　变化1-新增“房住不炒”及“因城施策”：去年末的政治局会议并未提到“房住不炒”及“因城施策”，本次会议重提，与一直以来中央关于房地产的表述一致，“房住不炒”主基调延续，具体政策在“因城施策”框架下结合各地实际情况进行调整和完善。近期多地楼市政策调整也印证了这一点。

　　变化2-新增“优化商品房预售资金监管”：“优化商品房预售资金监管”

　　为本次会议新增内容。今年1 月、2 月均有消息称全国性的商品房预售资金监督管理办法将出台，具体为“明确预售资金额度监管为重点额度监管，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用”，但后续并未有正式文件出台及落地消息。此次会议明确提到“优化商品房预售资金监管”，相关政策及细则的出台值得期待。目前预售资金监管主要在1994 年出台的《城市商品房预售管理办法》中进行了原则性规定，此后于2000 年代进行修订，但基本都是原则性表述，具体规则制定及监管责任在地方，城市之间差异较大。考虑到预售款一方面与保交房的民生问题密切相关，另一方面是房企资金的主要来源，对预售资金监管的优化有利于权责的明晰，避免过松过紧的政策安排。

　　2 个不变-支持刚性和改善性住房需求、促进房地产市场平稳健康发展：1)支持合理需求：去年末的政治局会议表述为“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，本次会议相关的表述为“支持刚性和改善性住房需求”，基本均为支持合理住房需求的内涵，近期降首付、降利率等需求端政策持续出台，预计未来将有更多城市跟进；2)促进房地产市场平稳健康发展：考虑到经济及房地产行业依然面临的下行压力，在“房地产市场的平稳健康发展”的目标下，政策面预计将维持偏松的基调。

　　维持“强于大市”评级：总体来看，本次会议再度明确了“房住不炒”“平稳发展”及“因城施策”的政策基调，考虑到面临的下行压力，一方面需求端的支持政策预计将继续出台，另一方面供给端资金政策也有望优化。

　　我们维持板块“强于大市”的评级，推荐标的：1)优质稳健国企央企，保利、万科，其他公司建议关注中海、招蛇、华润等，规模及利润率均有提升空间，2)相对激进的弹性标的部分龙头民企：新城，其他公司建议关注旭辉、碧桂园等，随着政策面释放暖意估值修复值得期待，3)物业相关公司华润万象生活、旭辉永升服务、碧桂园服务等。

　　风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。

（文章来源：长城证券）